上期黄金楼市刊登了《北京换手率最高的二手房小区“长”什么样？》一文，新京报记者探访了2018年北京二手房成交量100套以上、换手率排位第一名及第二名的中海御景春天及柏林爱乐二期，受到市场广泛关注，本期继续探访排名第四位的荣丰2008和第八位的溪城家园，揭秘高换手率的真相。
位于西城区广安门外大街305号的荣丰 2008，自2001年期房销售以来，似乎没有“淡市”一说。2018年，该小区二手房以3.8%的换手率排在第四位。成交均价为118676元/平方米，同比2017年118049元/平方米的成交均价上涨0.1%。在去年北京二手房成交100套以上、换手率排名前十名小区内，是均价上涨的三个小区之一，可谓“神盘”。
低总价、西城学位“吸睛”
荣丰2008的楼盘，始建于2001年。其创造了北京楼市的多个第一，比如其推出的“非常男女”产品为首个小户型公寓、“非常空间”也是首个“买一层、得两层”的小户型。在当时人们的眼里，这是一个标新立异的项目。
如今，虽然与附近2012年建设的红山世家相比，荣丰2008已明显出现“老态”，但其关注度并未减弱。
在小区东侧的马路上，可以看到正在建设中的地铁16号线工地，而达官营站就在附近。16号线开通后，加上7号线，这一区域将拥有横跨南北、东西的双地铁线。然而，地铁并不是荣丰2008“吸睛”的重点。
新京报记者探访时，并非周末，但仍能看到三拨中介带着人看房。春节后的楼市看房升温，在这里得到明显的验证。
从当地中介了解到，荣丰2008约有5645户，由17栋楼组成，与周围楼盘相比，最大的特点是小户型、低总价，其高企的换手率主要也是这个原因。
荣丰2008以小户型居多。在17栋楼内，每栋楼都会有小户型，19平方米至60平方米的开间不等。其中，二三十平方米的面积居多，最小的户型面积仅约为19平方米，目前总价在290万元左右。
此外，荣丰2008还有约160平方米的大三居，不过这种产品较少。综合来看，小区内二手房源的总价最少在290万元，400万元以内可以买一个二三十平方米的小户型，最高超过1000万元以上。
不过，“三居大户型换手率并不高，19平方米至60平方米的开间因为总价低，换手率较高。”麦田一位经纪人表示，这种小户型对于购房者来说是一种过渡产品，过两年换手是常有的事。
“300多万元能拥有西城区的学位名额，这个吸引力还是很大的。”链家一经纪人介绍称，300万元在北京五环内几乎买不到房子了。如果为投资买房，将来也很好出手。即便是出租，收益也不低，这种二三十平方米的房子能租到3800元/月。
均价达到13万/平方米，环境堪忧
虽然看似总价不高，但是一算，13万-14万元的单价令人咋舌，户型越小单价越高，这样的价格可以与京城豪宅一拼。
据当地经纪人介绍，2017年荣丰2008的小户型最高单价达到了17万元。此后，价格一路下跌，但在2018年，房价一直平稳。
相比小户型的高单价，荣丰2008的大户型仅能卖到8万多元/平方米，区域内房价最高的小区红山世家二手房均价也不过11万元/平方米左右。
虽然荣丰2008单价高，但是物业管理、小区环境一直被诟病。这与小区居住人口密集不无关系。以小户型集中的8号楼为例，一栋楼共有692户，三梯达到27户。
新京报记者在8号楼看到，门前停满了自行车，在高层的楼道内贴有“禁止高空抛物”等启事。有5户人家的门排列得很紧密，如果有两家人同时出门，恐怕要互相避让一下。
在建设之初，荣丰2008如此密集的户型排列就曾引起业内对日后物业管理的担忧。事实上，这也正是小区目前存在的问题。
有业内人士分析认为，荣丰2008模式其实很像现在的长租公寓，差别主要在荣丰2008是有产权的公寓。物业管理要想做好，就要借鉴长租公寓的管理模式，但这也意味着物业费的上涨。
在小区楼道内张贴着2月26日广外街道办事处下发的一份《关于成立业主大会会议会务组的公告》。据当地房地产中介介绍，现在业主委员会正在换届中，不排除将来有更换物业的可能。
采写、摄影/新京报记者 袁秀丽
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